Les revenus locatifs concernent principalement l’ensemble des revenus perçus dans le cadre d’une location de bien immobilier, nu ou meublé, quelle que soit la nature. Le bâtiment peut être une habitation, un garage, un grenier, un parking ou bien un local professionnel. Comment calculer l’impôt sur les revenus locatifs ?
Location vide ou meublée : quelle est la meilleure option ?
La location nue ou vide a une durée de 3 ans renouvelable, 6 ans dans le cas où le propriétaire est une personne morale. Le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer et le préavis est de 3 mois. Cette solution permet de bénéficier d’un déficit foncier et de réduire le turnover locatif. En location meublée, la durée du bail est limitée à 1 an avec tacite reconduction. Le dépôt de garantie peut aller jusqu’à 2 mois de loyer. Ce type de location ouvre droit aux différents avantages du régime LMNP et LMP. Le bailleur peut aussi appliquer un loyer plus élevé. Les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à l’impôt sur les revenus locatifs, dont le taux varie selon la tranche marginale d’imposition : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. C’est un barème progressif qui reste le même, peu importe le régime fiscal. On peut alors déduire que les bailleurs sont soumis à une fiscalité élevée. On tient cependant à noter que seul le montant dépassant le plafond est imposé à un taux supérieur.
Attention ! La fiscalité des locations vides et meublées est totalement différente. Pour réduire le montant des impôts, il est conseillé de réaliser une étude approfondie.
Location nue : comment sont imposés les revenus locatifs ?
On parle de location vide lorsque le bailleur ou le propriétaire loue le bien immobilier nu. Ces derniers doivent s’acquitter d’un impôt sur les revenus locatifs tous les ans en respectant le calendrier établi par l’administration. Il existe deux modes d’imposition. Le régime micro-foncier est le plus répandu. Dans ce cas, un abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Le montant perçu ne doit cependant pas dépasser 15 000 euros par an, hors charges. Pour faire la déclaration, il suffit de remplir la case 4BE du formulaire 2042.
Lorsque la totalité des revenus est supérieure à 15 000 euros par an, le propriétaire bascule vers le régime d’imposition au réel au moins pendant 3 ans. Il est toutefois possible d’opter pour ce type d’imposition sous condition même avec un revenu inférieur. L’avantage est que le propriétaire a le droit de déduire de la base imposable les différentes charges comme les primes d’assurance, intérêts des emprunts immobiliers, frais des travaux, taxes foncières et bien d’autres encore. Pour en profiter, il faut néanmoins faire une déclaration des charges réellement payées et y joindre les justificatifs.
Quelle est la fiscalité des locations meublées ?
On parle de location meublée si le bâtiment est loué avec tous les équipements indispensables pour assurer le confort de vie des occupants. Le régime micro-BIC s’adresse principalement aux loueurs non professionnels ou LMNP percevant un revenu annuel de 70 000 euros au maximum, toutes charges comprises. L’abattement s’élève à 50 %, calculé par l’administration au moment de la déclaration. Il faut effectuer la déclaration sur le formulaire n° 2042-C-Pro pour le paiement de l’impôt sur les revenus locatifs. Le régime réel est appliqué d’office lorsque les recettes excèdent 70 000 euros par an. Il permet de déduire certains frais des revenus locatifs comme les intérêts de l’emprunt, frais de notaire, impôts locaux, frais de gestion… Il est également possible de choisir cette option même si les revenus sont inférieurs. Il faut néanmoins en informer l’administration fiscale avant le 1er février. Pour la déclaration, remplissez les fiches n° 2033 et n° 2033-A, B, C, D et E.
Non-déclaration des revenus locatifs : quelles sont les sanctions ?
La déclaration d’impôt sur les revenus locatifs doit être réalisée de manière précise. D’ailleurs, c’est une démarche obligatoire, quels que soient la nature du bien immobilier et le type d’occupation. En tentant de dissimuler vos revenus, vous encourez des sanctions pécuniaires et pénales. Pour l’administration fiscale, il s’agit d’un acte frauduleux. En cas de contrôle, une majoration de 10 % sera appliquée sur le revenu imposable. En cas de manquement volontaire à une déclaration ou de sous-évaluation, le taux peut monter jusqu’à 40 %. Si vous souhaitez réduire vos impôts, sachez que de nombreux dispositifs de défiscalisation sont encore en vigueur. La loi Pinel par exemple permet de profiter d’un allègement fiscal jusqu’à 21 % de la valeur du bien immobilier neuf. Néanmoins, il faut opter pour une location nue pendant une durée entre 6 à 12 ans. La loi Censi-Bouvard ainsi que les régimes LMP et LMNP s’adressent aux bailleurs désirant se tourner vers la location meublée. Ils doivent respecter certaines conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Dans l’ancien, les lois Monuments Historiques et Malraux permettent d’optimiser la fiscalité. En tout cas, il ne faut pas hésiter faire une simulation en ligne pour estimer les avantages fiscaux que vous pouvez obtenir. Les réponses vous permettront de déterminer le type d’investissement le plus rentable.